Erstatningsansvar ved prisfastsættelse af andelsboliger - set fra bestyrelsens perspektiv

Titlen på afhandlingen er ”Erstatningsansvar ved prisfastsættelse af andelsboliger – set fra bestyrelsens perspektiv”. Omdrejningspunktet for analysen er maksimalprisreglerne i andelsboligforeningslovens § 5, som sætter et maksimum for den pris, en andelshaver kan opkræve ved salget af sin andelsbolig, samt reglerne i § 6, stk. 6 og 7, hvorefter andelsboligforeningens bestyrelse skal godkende overdragelsesaftalen og dermed også kontrollere, at prisen er lovlig. Herudover er reglen i andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, 1. pkt., central, idet det følger heraf, at køber kan kræve en eventuel overpris tilbagebetalt fra sælger. Reglerne om beregningen af maksimalprisen er komplicerede og kan derfor være vanskelige at håndtere for bestyrelserne, som består af almindelige andelshavere, der ofte ikke besidder særlige juridiske, regnskabsmæssige eller byggetekniske kvalifikationer. Formålet med afhandlingen er at foretage en retsdogmatisk analyse af gældende ret for så vidt angår indholdet af dels maksimalprisreglerne, dels reglerne om bestyrelsens priskontrol og på denne baggrund analysere de erstatningsretlige problemstillinger, som udspringer af bestyrelsens tilsidesættelse eller forkerte anvendelse af disse regler. Afhandlingen er opdelt i 7 dele og i alt 33 kapitler. Del I indeholder bl.a. en præsentation af emnet og formålet, de metodiske overvejelser samt en redegørelse for reglerne om bestyrelsens priskontrol og en introduktion til de erstatningsretlige problemstillinger. I del II og IV analyseres indholdet af maksimalprisreglerne – henholdsvis i forhold til beregningen af andelen i foreningens formue (andelsværdien) og værdiansættelsen af forbedringerne i andelshavernes lejligheder (individuelle forbed-ringer). På denne baggrund foretages der i del III og V en erstatningsretlig analyse af de problemstillinger, som bestyrelsens anvendelse af maksimalprisreglerne giver anledning til at overveje. Den sparsomme erstatningsretlige retspraksis viser, at foreningen umiddelbart er underlagt et strengt ansvar, hvor overtrædelse af maksimalprisreglerne ofte forekommer at være ensbetydende med ansvarsgrundlag. Det påpeges dog, at dette mønster i retspraksis kan skyldes parternes konkrete og uhensigtsmæssige tilrettelæggelse af sagerne. I del VI behandles en række erstatningsretlige problemstillinger, som hverken relaterer sig specifikt til beregningen af andelsværdien eller værdiansættelsen af individuelle forbedringer. Det konkluderes bl.a., at købers erstatningskrav mod foreningen ikke er subsidiært i forhold til købers tilbagebetalingskrav mod sælger. Endvidere konkluderes det, at foreningens regreskrav mod sælger først forældes ét år efter, at køber har afbrudt forældelsen over for foreningen, jf. forældelseslovens § 12, stk. 2 – og på denne baggrund antages det, at køber kan kræve erstatning hos foreningen, selvom købers overpriskrav mod sælger er forældet. Herudover konkluderes det, at der som udgangspunkt gælder en lempelig culpabedømmelse i relation til spørgsmålet om bestyrelsesmedlemmernes personlige erstatningsansvar over for køber og sælger. Der argumenteres for, at denne lempelige bedømmelse bør slå igennem i forhold til foreningens ansvar, således at foreningen alene ifalder erstatningsansvar for bestyrelsens fejlagtige priskontrol, hvis bestyrelsen målt efter denne lempe-lige culpastandard har handlet ansvarspådragende. I afhandlingens sidste del – del VII – sammenfattes de væsentligste pointer fra analyserne i de forudgående dele og kapitler. Det bemærkes i den forbindelse, at analyserne har bekræftet, at maksimalprisreglerne er komplicerede og dermed vanskelige at håndtere for andelsboligforeningens bestyrelse.